這份公告稱(chēng)酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。雙方將共同合作開(kāi)發(fā)酷派信息港城市更新項目一期、二期、三期。

據透露，雙方將進(jìn)行分工合作，酷派負責提供獲得土地使用權前的費用，另一方則負責項目的整體開(kāi)發(fā)建設。項目建設完成后，各方按照項目全部新建成物業(yè)4：6的比例進(jìn)行權益分配。此次舊改項目將帶給酷派巨大收益。

此舉也坐實(shí)了兩個(gè)月前“酷派賣(mài)地求生”的傳言。

曾經(jīng)承載著(zhù)宏大目標的土地

三年前的7月18日下午，深圳剛剛下過(guò)一場(chǎng)大雨，郭德英揮動(dòng)鐵鍬為深圳高新區北區整體改造項目培土奠基。

那時(shí)的郭德英還是酷派的董事長(cháng)和實(shí)際控制人，酷派總部也是高新區北區改造的重點(diǎn)項目。

郭德英設想，在舊改完成之后，這個(gè)總體量20萬(wàn)方的舊改項目將成為酷派全球的研發(fā)總部，未來(lái)將聚焦前沿性技術(shù)和產(chǎn)品創(chuàng )新，比如5G技術(shù)，推動(dòng)酷派走向全球化和規?；?。

那時(shí)候，郭德英和酷派還有著(zhù)“國產(chǎn)4G第一”、“2016年銷(xiāo)售五百億”的宏大目標。

然而，事情的進(jìn)展并未完全按照郭德英的設想。在經(jīng)歷了聯(lián)姻360、郭德英退出、易主樂(lè )視、CEO劉江峰出走等一系列變故后，酷派的業(yè)績(jì)開(kāi)始連續下滑，甚至陷入巨額虧損境地。

2016年底，大股東樂(lè )視資金危機爆發(fā)，酷派被徹底拉入泥潭。在蒙受樂(lè )視資金鏈危機的牽連后，深陷泥潭的酷派在10月17日給出了一份自救方案：賣(mài)地自救

郭德英昔日揮動(dòng)鐵鍬的這片土地，成為了這個(gè)老牌手機商的救命稻草。

百億舊改

與8月份傳京基地產(chǎn)、碧桂園全面接盤(pán)有所不同，此次拿下這一舊改項目的是深圳本土開(kāi)發(fā)商星河地產(chǎn)，雙方目前合作的也并非酷派旗下所有地產(chǎn)項目，而僅僅是深圳南山科技園的總部舊改項目。

酷派信息港位于深圳高新產(chǎn)業(yè)聚集地南山科技園內，為酷派總部所在地。2012年，酷派信息港舊改項目被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，兩年后的7月18日，項目正式奠基。

郭德英在奠基儀式上做了種種設想，在他看來(lái)，酷派信息港要滿(mǎn)足未來(lái)研發(fā)總部對軟件、硬件的高要求、高標準，“能夠與國際一流品牌谷歌、微軟、蘋(píng)果等媲美。”

據了解，酷派信息港項目總拆除用地面積為3.29萬(wàn)平方米，規劃容積率7.2，總建筑面積合計20.14萬(wàn)平方米。其中，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房面積17.5萬(wàn)平方米，占總體量的87%;另含產(chǎn)業(yè)配套用房建筑面積2.23萬(wàn)平方米、配套設施4500平方米。 　　 項目分為三期進(jìn)行。其中，一期建設用地1.26萬(wàn)平方米，將建設三棟20層的辦公樓，總建筑面積12萬(wàn)平方米，預計可容納上萬(wàn)員工。目前，項目一期工程已建設至地上十層，處于停工狀態(tài);二期為城市更新項目，尚未拆除；而三期為空地。

星河地產(chǎn)“空降”后，雙方將進(jìn)行分工合作，酷派負責提供獲得土地使用權前的費用，星河地產(chǎn)則負責項目的整體開(kāi)發(fā)建設。

具體而言，酷派將負責辦理城市更新申報立項、規劃審批、實(shí)施主體確認、繳納土地使用權地價(jià)款項及稅費等，土地平整后將移交星河地產(chǎn);而星河地產(chǎn)將全權負責工程的勘察、設計、辦理相關(guān)報批報建手續，以及工程實(shí)施階段全部工作等；另外，星河地產(chǎn)需要負責該項目全部專(zhuān)案建設費用，并且在取得施工許可證後三年內完成建設，并交付使用。

項目建成后，星河地產(chǎn)將與酷派將按照項目全部新建成物業(yè)6：4的比例進(jìn)行權益分配。據此，星河地產(chǎn)和酷派未來(lái)可分別分到12萬(wàn)平方米、8萬(wàn)平方米的物業(yè)面積。

若以當前科技園片區寫(xiě)字樓6萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格測算，酷派信息港的總貨值可達120億，酷派對應的貨值為48億左右。

“金飯碗”填窟窿的第一步

作為一家已有20多年歷史的通信企業(yè)，酷派曾經(jīng)是國產(chǎn)手機四強“中華酷聯(lián)”之一。隨著(zhù)運營(yíng)商對智能手機主導權的喪失，三年前，酷派便已經(jīng)開(kāi)始走下坡路。而受樂(lè )視事件影響，酷派在資本面一蹶不振，加之業(yè)務(wù)線(xiàn)并沒(méi)有亮眼的產(chǎn)品提振業(yè)績(jì)，市場(chǎng)融資方面酷派步履蹣跚。

從今年所發(fā)的財報上看，根據酷派集團8月15日在港交所發(fā)布公告顯示，公司目前經(jīng)營(yíng)未有改善，仍處于持續虧損狀態(tài)，基于對集團未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評估，集團截至2017年7月31日的營(yíng)業(yè)收入約為港幣27.16億元，同比下滑約52%，且集團流動(dòng)資產(chǎn)已低于流動(dòng)負債，近期償債壓力加大。

債主的頻頻催債為公司雪上加霜。7月27日平安銀行起訴酷派，要求其提前還貸8000萬(wàn)元；8月18日，寧波銀行深圳分行起訴酷派，要求歸還差額款項4900萬(wàn)元及利息；8月21日，上海浦東發(fā)展銀行深圳分行已向法院提起訴訟，要求酷派補足承兌匯票保證金約8996.7萬(wàn)元。

酷派并沒(méi)到達資不抵債的困境，事實(shí)上如果將旗下的土地資源變現，酷派將從極大程度上緩解目前的資金困境。

通過(guò)已有信息，記者查詢(xún)到，酷派在深圳南山高新產(chǎn)業(yè)園北區擁有面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的酷派信息港，酷派位于東莞松山湖的天安云谷生產(chǎn)基地則占地面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。此外，酷派還在西安高新區規劃了占地面積8.7萬(wàn)平方米的宇龍通信長(cháng)安產(chǎn)業(yè)園項目一期。而在2016年，酷派還與弘稼科技規劃投資200億元在廣東河源建設農業(yè)生態(tài)園項目，開(kāi)發(fā)面積1800畝，總持有土地面積已經(jīng)超過(guò)2000畝。

其中，僅南山高新區信息港項目已經(jīng)估值頗高。公開(kāi)資料顯示，酷派在2008年低價(jià)購入深圳科技園北區地塊，加上酷派信息港及東莞松山湖等地塊，酷派所持有的土地價(jià)值近百億。

在資金難以為繼的情況下，酷派采用了和控股股東樂(lè )視一樣的辦法，通過(guò)地產(chǎn)項目的放售來(lái)緩解燃眉之急。此前，樂(lè )視曾賣(mài)掉在建總部大樓，并意圖出售世茂工三等項目來(lái)緩解資金問(wèn)題。

劉江峰也曾表示，“通過(guò)房地產(chǎn)變現是最容易的，比如直接賣(mài)地，或者通過(guò)土地做資本合作，方法很多。”今年7月左右，在時(shí)任CEO劉江峰的運作下，酷派開(kāi)始醞釀賣(mài)地套現。劉江峰曾對外表示，酷派有價(jià)值將近100億的土地資源，不少地產(chǎn)商很感興趣。

碧桂園、恒大、融創(chuàng )都曾意圖接盤(pán)酷派名下土地。而今年8月，更是有消息稱(chēng)，深圳地產(chǎn)商京基要入股酷派，甚至傳言酷派國內業(yè)務(wù)將轉型為房地產(chǎn)。

一位酷派的前員工透露，“之前公司和京基確實(shí)有過(guò)洽談，都走到了交定金的一步，但后來(lái)不知道為什么擱淺了。”作者就此向京基地產(chǎn)求證，但對方未予置評。

有說(shuō)法稱(chēng)，劉江峰賣(mài)地一事難以推動(dòng)乃受到了內部阻力。劉江峰已于8月左右離職，酷派“老臣”蔣超全權接任?？崤筛笨偛枚沤鸨虢榻B，這位長(cháng)期掌管酷派財務(wù)的“老臣”回歸后，酷派資金緊張的局面有所緩解。

而從目前來(lái)看，酷派并沒(méi)有放棄賣(mài)地求生這一方案，引入星河地產(chǎn)也許只是籌集資金的第一步。

星河集團的生意

不過(guò)對于專(zhuān)攻電子產(chǎn)品研發(fā)的酷派集團來(lái)說(shuō)，從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的舊改難度頗大。信息港項目涉及老舊工業(yè)改造、產(chǎn)業(yè)導入、配套建設等多個(gè)舊改過(guò)程，加之集團現金的捉襟見(jiàn)肘，引入合作開(kāi)發(fā)方是最優(yōu)選擇。

記者了解到，劉江峰曾在酷派內部積極推動(dòng)存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不過(guò)由于受到內部阻力原因一度擱置。其在今年8月31日離職，不過(guò)最終酷派依然是選擇合作開(kāi)發(fā)這一方案解決棘手的資金短缺問(wèn)題。

公告稱(chēng)酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。企業(yè)注冊信息顯示，星華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大股東正是深圳星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

公告同時(shí)顯示，項目建成后，酷派與星河地產(chǎn)將按照項目全部新建成物業(yè)4：6的比例進(jìn)行權益分配，即分別得到8萬(wàn)平方米、12萬(wàn)平方米的物業(yè)面積。這也意味著(zhù)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)星河集團將至少分得價(jià)值60億元的資產(chǎn)。

近年來(lái)，星河集團一直高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大旗進(jìn)行模式輸出，其“以產(chǎn)權換股權”的概念在行業(yè)內也頗有一定知名度。官網(wǎng)顯示，星河控股集團目前旗下有四大業(yè)務(wù)集團，包括地產(chǎn)集團、產(chǎn)業(yè)集團、置業(yè)集團和金融集團，前三者分別對應的核心業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)與酒店。

此次最終由星河集團獲得信息港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)舊改項目的合作開(kāi)發(fā)權也亦與其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的長(cháng)期宣傳關(guān)系密切。

中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁認為，產(chǎn)業(yè)方和地產(chǎn)商的合作是一個(gè)趨勢，可以結合雙方優(yōu)勢各自發(fā)揮，“酷派信息港是產(chǎn)業(yè)用地，而星河地產(chǎn)有較多的舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，可以更好地打造這個(gè)項目。而且地產(chǎn)商資金比較寬裕，全權交給他們開(kāi)發(fā)也能降低酷派的資金壓力。”

不過(guò)目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作的最大難點(diǎn)在于物業(yè)不能及時(shí)變現，而在酷派方現金流吃緊的情況下該項目背負著(zhù)資產(chǎn)變現的使命。在完成第一步后，酷派能否依靠此項目打贏(yíng)翻身仗，以及星河集團依靠此次“意外之財”實(shí)現利潤與品牌的雙豐收，還要看未來(lái)的實(shí)際運營(yíng)情況。

但是，酷派的資金缺口究竟有多大? 賣(mài)地錢(qián)是否只是杯水車(chē)薪?